Обслуживание коттеджей

You are here

Home > Обслуживание коттеджей

Содержание загородного дома, о котором мечтают многие городские жители, имеет множество нюансов. Одна из главных проблем обитателей коттеджных поселков – неграмотно организованное управление в сфере ЖКХ. Попробуем разобраться, кто обязан обслуживать загородные дома и что делать, если качество услуг оставляет желать лучшего.
При покупке недвижимости в коттеджном поселке, покупатель должен понимать, что, как и в городской квартире, жилищно-коммунальные услуги здесь оказываются централизованно. Управление в сфере ЖКХ может быть организовано тремя способами:

за дело берется УК, созданная застройщиком;
жильцы организуют собственное некоммерческое объединение;
каждый владелец дома заключает договор с поставщиком услуг индивидуально.

Последний вариант очень неудобен и встречается крайне редко, поэтому остановимся подробнее на первых двух.
Где искать управу на управляющую компанию

Чаще всего застройщик создает компанию уже на стадии возведения поселка, и местные жители передают ей соответствующие полномочия. С одной стороны, это удобно, ведь организации, которая занималась созданием коммуникаций, проще управлять хозяйством. Нередко девелопер попросту навязывает услуги своей «дочерней» компании, прописывая в договоре купли-продажи коттеджа обязанность заключить договор с конкретной УК. Хотя некоторые застройщики не занимаются предоставлением управленческих услуг и могут сразу нанять для этих целей специализированную организацию.

Если управляющая компания работает добросовестно, жильцам обычно не приходится вмешиваться в ее дела. Однако так везет далеко не всем. Чаще всего нерадивая УК показывает себя во всей красе, когда поселок уже заселен. Пока в поселке идут активные продажи, услуги оказываются качественно, а стоимость ЖКУ остается демократичной. Это неудивительно: потенциальных покупателей нужно привлекать хорошим сервисом. Однако, когда все коттеджи распроданы, счета за коммуналку могут возрасти, а качество обслуживания – снизиться.

В этом случае стоит задуматься о смене управляющей компании. Удастся ли это сделать, в большинстве случаев зависит от того, кто владеет коммуникациями в поселке. Проще всего контролировать УК, если все сети принадлежат самим жителям. Такая практика распространена, когда еще в начале строительства создается кооператив или дачное некоммерческое партнерство (ДНП), заключающее договоры с подрядчиками.

После этого коммуникации становятся общей долевой собственностью жильцов. При таком раскладе следить за качеством услуг и тарифами ЖКХ проще, ведь УК является лишь наемным управленцем, которого можно сменить. Однако собственникам коммуникаций придется тратить значительные средства на их содержание: платить налоги (прежде всего за дороги), вовремя проводить ремонт и. т. д.

Если поселок вырос в сельском или городском поселении, коммуникации могут быть переданы в муниципальную собственность. Обычно это заранее обговаривается в инвестконтракте. Такой вариант тоже удобен для жителей коттеджного поселка, поскольку при эксплуатации сетей действуют нормы, применяемые в данном районе, а управляющая компания является своего рода управдомом.

Если же застройщик создает коммуникации за свой счет, то они остаются в его собственности. В этом случае сменить управляющую компанию удается крайне редко: вряд ли девелопер пустит стороннюю организацию в свою вотчину.
Товарищество собственников жилья – берем управление в свои руки

Решив взять управление жилищно-коммунальным хозяйством в свои руки, владельцы коттеджей должны создать собственное некоммерческое объединение. Называться оно может по-разному: дачное некоммерческое товарищество (ДНТ), дачное некоммерческое партнерство (ДНП), дачный потребительский кооператив (ДПК) и т.п. Они отличаются по целям: кооператив обычно организуют для строительства поселка, а товарищество или партнерство – для управления.

После вступления в силу в сентябре 2014 года поправок к Гражданскому кодексу все эти объединения приравниваются к товариществу собственников жилья (ТСЖ). После того, как оно будет создано и зарегистрировано как юридическое лицо, все решения, связанные с управлением общей собственностью поселка, принимаются на общем собрании жильцов. В частности, ТСЖ занимается поиском и наймом управляющий компании, которая будет решать все коммунальные вопросы.

У такого самоуправления есть свои плюсы и минусы. Эффективность работы ТСЖ зависит от того, кто будет возглавлять объединение: это должен быть не просто инициативный жилец, а профессионал в области ЖКХ. А жителям поселка желательно познакомиться друг с другом и уметь договариваться, чтобы решать спорные вопросы.

Нередки случаи, когда объединения жильцов, даже добившись передачи им в собственность коммуникаций, не могут справиться с множеством повседневных проблем. В результате счета за коммуналку возрастают, возникают проблемы с поиском подрядчиков, а от такой самостоятельности страдают жильцы.

Поэтому для покупателей загородной недвижимости актуален компромиссный вариант, когда жители поселка создают ТСЖ, не отказываясь от услуг действующей УК. В результате насущные вопросы решаются профессионалами, а члены товарищества получают возможность воздействовать на управляющую компанию, если та нарушит договор.
За что платим – какие услуги предоставляет УК

Еще один важный вопрос, который нужно решить владельцам загородных домов, что именно обслуживает и какие услуги предоставляет управляющая компания. Дело в том, что состав общего имущества многоквартирных домов закреплен законодательно, а для загородной недвижимости такого перечня не существует. Поэтому в договоре с УК нужно указать, что именно входит в состав общего имущества и как определяется доля каждого жильца в нем.

Что касается перечня услуг управляющей компании, то он тоже подробно прописывается в договоре. Обычно сюда входят:

охрана территории, организация пропускной системы и патрулирование поселка;
обслуживание и текущий ремонт инженерных коммуникаций (систем тепло- и водоснабжения, водоотведения, ливневой канализации);
освещение мест общего пользования;
создание и ремонт детских спортивных площадок;
обслуживание и ремонт дорог и пешеходных зон;
уборка территории и вывоз ТБО;
уборка снега;
озеленение территории поселка;
создание диспетчерской службы.

Как видите, загородная жизнь, кроме несомненных плюсов, имеет и свои нюансы. Впрочем, добиться нормального обслуживания домов в любом случае можно. В крайнем случае управляющую компанию можно призвать к порядку, пожаловавшись в жилищную инспекцию или прокуратуру. Главное, хорошо знать свои права и составить грамотный договор на оказание услуг.
/по материалам интернет-источника ГдеЭтотДом/

Litres.ru

С. В. Зотов Твердотопливный котел в вашем доме

Send me a message